Comprar Bienes Inmuebles en la República Dominicana
Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas, reguladas y amparadas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario. Vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Aspectos preliminares para realizar una compra segura
Tanto en República Dominicana como en cualquier país del mundo. Es recomendable antes de realizar la compra de un bien inmueble, que el comprador SONDEE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS PROFESIONALES Y LOS GABINETES DE ABOGADOS. Despues de este analisis y habiendo escogido el que le inspire mayor confianza, ellos se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones legales pertinentes y necesarias para asegurar los derechos de su cliente, antes y después de la firma de Compraventa.
Comprobaciones fundamentales antes de cerrar una transacción inmobiliaria
Para iniciar las comprobaciones necesarias, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal, los siguientes documentos:
* Fotocopia del Certificado de Título del inmueble.
* Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas sin deslindar, no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades por una única vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes.
* Fotocopia de la Cédula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado.
* Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.
La Promesa de Compraventa
La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor. Y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas.
La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc. Pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:
* Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.
* Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.
* Precio de venta y forma de pago.
* Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.
* Fecha de entrega del inmueble.
* Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.
* Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.
El Contrato de Compraventa
Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España y Europa. Muy a menudo resulta recomendable fiscalmente, hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal.
Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro
El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar.
Este procedimiento puede demorar varios días o semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos
Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado.
En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos la Agencia Inmobiliaria deba personarse en el Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país.
Expedición del Certificado de Título
Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate. O la capacidad de gestión y agilización de la agencia inmobiliaria.
Si la vendedora es una sociedad
* Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta.
* Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio
* Fotocopia de la declaración de condominio.
* Fotocopia del reglamento de condominio.
* Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes.
* Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento.
* Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio.
Si el inmueble es una vivienda individual
* Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes.
* Inventario de los efectos mobiliarios existentes.
* Copias de los últimos recibos de suministros: agua, luz, teléfono, etc.
Luego de obtenida la documentación antes indicada
La labor consiste en verificar que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. A esos fines, tomaremos los pasos siguientes:
* Investigación en el Registro de Títulos: Solicitar una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.
* Comprobación por un agrimensor: Nuestro agrimensor (perito topógrafo) verificara que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales.
* Permisos: Confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en la República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas.
No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por la Secretaría de Estado de Turismo.
* Posesión: Verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Tomaremos especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se lo comunicaremos de inmediato al comprador. Ya que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, desalojarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.
* Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.
* Servicios: Así mismo, verificaremos que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono u otros servicios.
Gastos y honorarios para transferir la propiedad
Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera:
* 3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).
* 0.1% gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos oficiales, etc.
Cabe resaltar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (Artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa como en muchos países.
En cuanto a los honorarios profesionales de los Notarios en Rep. Dominicana, la tarifa estándar es del 1% del precio de la compra, lo cual incluye la redacción de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, así como su legalización.
Impuestos sobre la propiedad
Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de pesos (US$ 140.000) Están sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes:
Propiedades rurales
Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o más años de edad, cuando éstos hayan sido dueños de esos inmuebles por más de 15 años y no tengan ninguna otra propiedad a su nombre.
Seguro de Título
En República Dominicana como en muchos de los países desarrollados del mundo, ya se puede contar con LA GARANTÍA DE TITULO. Este seguro busca resarcir al comprador y garantizarle que ante cualquier irregularidad o vicios ocultos, su inversión siempre este cuidada.
Ventajas del Seguro de Titulo:
A través de los servicios de Scrow y Garantía de titulo se logra asegurar la inversión inmobiliaria para no resultar afectado por vicios ocultos sobre la propiedad adquirida o por adquirir. Con este servicio el adquiriente o comprador gozará de las siguientes garantías:
* Protección contra eventuales pérdidas monetarias producto de reclamos encubiertos.
* Cobertura de gastos legales en caso de litis amparada por la garantía.
* Pago de reclamos contra el titulo de su propiedad.
Su inversión es protegida contra la asunción falsa del legitimo propietario o de personas con derechos de propiedad anteriores o desconocidos, falsificación de documentos, actos realizados por personas no facultadas, actos inválidos después de la muerte del compareciente, gravámenes por impuestos no pagados o transferencia de titulo gratuito aplicable a anteriores dueños del inmueble o herederos no identificados.
Compra de inmuebles por extranjeros
No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.
En los últimos años el gobierno Dominicano ha simplificado el proceso de compra de inmuebles para extranjeros y en este momento el comprador solo necesita un pasaporte valido. La propiedad se puede comprar a nombre personal, o a nombre de una compañía dominicana que el comprador podría constituir en un proceso rápido y un coste no superior a los mil dolares.
GUÍA PARA INVERTIR EN LA REPÚBLICA DOMINICANA
El Estado dominicano incentiva la inversión privada extranjera. Los extranjeros que deciden invertir en bienes raíces o residir en la República Dominicana son amparados por leyes y acuerdos internacionales que le permiten realizar negocios, hacer compras de inmuebles e incluso participar en cualquier área de inversión como si fuere un nacional dominicano. Con total seguridad jurídica, libertad de inversión, movimiento y asociación.
Incentivo a la Inversión Turística
En el año 2001, con la promulgación de la Ley 158-01 de Fomento Turístico, las autoridades dominicanas deciden repuntar nuevamente a la República Dominicana en los mercados internacionales, manifestando un claro interés por fomentar el desarrollo turístico en gran medida a través de una serie de iniciativas gubernamentales, tendentes a promocionar el turismo a nivel internacional y a conceder significativos incentivos fiscales a los inversionistas del sector.
Dicha normativa establece una exención por un período de 10 años del 100 % de los siguientes impuestos
* Impuestos sobre la Renta (ISR). Actualmente se aplica un impuesto a las empresas correspondiente a un 25% sobre las ganancias netas y a las personas físicas un impuesto que será variable dependiendo de las ganancias obtenidas en una escala comprendida entre el 15% y el 25 %.
* Impuestos de importación e Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS) por la importación de maquinarias, equipos, materiales y muebles necesarios para el primer requerimiento y puesta en operación de la instalación turística. La gran mayoría de las operaciones comerciales se encuentran gravadas con el 16% del ITBIS.
* Impuestos nacionales y municipales por constitución de sociedades y por aumento de capital de sociedades ya constituidas. El total de estos costos asciende a aproximadamente al 2% del capital autorizado (0.5% por los impuestos de constitución, 1.3% por los impuestos sobre documentos, y el resto por gastos diversos tales como registro del nombre comercial, inscripción en el Registro Mercantil, confección del talonario de acciones y sello social). Los aumentos de capital pagan la misma tasa, es decir, 0.5 % por concepto de impuestos y 1.30 % por concepto de sellos.
* Impuestos nacionales y municipales por transferencias sobre derechos inmobiliarios e Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI). En la actualidad el Impuesto de transferencia de inmueble asciende a un 3% basado en el valor que resulte mayor entre la tasación de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y el valor del contrato de venta (valor de mercado) más gastos en concepto de sellos y documentos. El impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI) consiste en el pago del 1% basado en el valor de la propiedad.
* Tasas, derechos y cuotas por la confección de los planos, de los estudios, consultorías, y supervisión y la construcción de las obras a ser ejecutadas en el proyecto turístico de que se trate, siendo esta última exención aplicable a los contratistas encargados de la ejecución de las obras.
* De igual modo, tal y como lo establece la ley, las empresas o particulares pueden deducir hasta un 20 % de sus utilidades anuales, siempre y cuando lo inviertan en un proyecto beneficiario de estos incentivos.
El ámbito de aplicación de la normativa es bastante amplio, pues permite beneficiarse de los incentivos a cualquier persona o empresa domiciliada en el país que realice o promueva proyectos, o bien, que invierta recursos en actividades turísticas, tales como hoteles, centros de eventos y convenciones, cruceros, parques recreativos, ecológicos o temáticos, infraestructura portuaria o turística, así como medianas y pequeñas empresas que dependan del turismo.
Sin embargo, la ley permite que también puedan disfrutar de las facilidades fiscales e incentivos las personas o empresas que adquieran las unidades directamente del desarrollador o del promotor, es decir los primeros compradores de las viviendas. Numerosos son los proyectos que en la actualidad se han acogido a los atractivos incentivos fiscales que concede esta normativa.
República Dominicana doblemente Paraíso para Jubilados y Rentistas:
En fecha del 13 de julio del 2007 fue aprobada la ley 171-07 sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de fuente extranjera. Esta ley busca facilitar el flujo de inversiones hacia el país. Otorgando a las personas que estén interesadas en retirarse en República Dominicana facilidades jurídicamente ventajosas para estos. Quienes pueden acceder:
Los ciudadanos extranjeros que sean beneficiarios de una renta mensual correspondiente a una pensión o jubilación de un gobierno u organismo oficial o Empresa privada de origen extranjero, que estén interesados en trasladar su residencia definitiva al país y recibir los beneficios de su pensión o retiro en la República Dominicana. Asimismo, podrán beneficiarse de esta ley aquellos Rentistas que se Beneficien de rentas estables, permanentes, cuyo principal sea generado o proveniente del exterior ya sea:
* Por Depósitos y/o inversiones en bancos establecidos en el exterior.
* Remesas provenientes de instituciones bancarias o financieras.
* Inversiones en empresas establecidas en el exterior.
* Remesas originadas de bienes raíces.
* Beneficios obtenidos por inversiones en títulos emitidos en moneda extranjera.
* Intereses, renta o dividendos de inversiones mobiliarias o inmobiliarias realizadas en la República Dominicana, cuyo principal haya sido generado o devengado principalmente en el exterior.
Por otro lado los pensionados como los rentistas interesados e retirarse en República Dominicana, podrán acogerse a los mismos beneficios y exenciones otorgados a los inversionistas extranjeros y ciudadanos residentes en el exterior. Entre estos podemos señalar los siguientes:
* Exención del 50% del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria.
* Exención de los impuestos sobre transferencias inmobiliarias.
* Exoneración Parcial de impuestos de Vehículos de Motor. Ley No.168.
* Obtención del documento de Residencia definitiva en un plazo de 45 días. Decreto No.950.
* Exención del 50% de los impuestos sobre hipotecas, cuando las acreedoras sean instituciones financieras debidamente reguladas por la Ley Monetaria y Financiera.
* Exoneración del pago de impuestos a los Ajuares del Hogar y Bienes Personales; Ley No.149.
* Exención de los impuestos que graven el pago de dividendos e intereses, generados en el país o en el extranjero.
* Exención del 50% del Impuesto sobre Ganancia de Capital, siempre y cuando el rentista sea el accionista mayoritario de la compañía que sea sujeto del pago de este impuesto y que dicha sociedad no se dedique a las actividades comerciales o industriales.
Requisitos exigidos por la ley para los Pensionados y Rentistas:
Para el Retiro en República Dominicana, Los Pensionados y Rentistas interesados en beneficiarse de las facilidades que les confieren esta ley deben recibir un ingreso mensual no menor de mil quinientos dólares, moneda americana (US$1,500.00); y el rentista, deberá percibir una suma mensual correspondiente a dos mil dólares estadounidenses (US$2,000.00) o su equivalente en moneda nacional mas la suma de doscientos cincuenta dólares americanos (US$250.00) Por cada dependiente.
Para ser elegible a este programa, al solicitante principal no se le exigirá una edad mínima.
Al amparo de esta ley, podrán aplicar al Programa de Permiso de Residencia por Inversión, los pensionados y los rentistas así como su cónyuge e hijos solteros menores de 18 años de edad, mayores de edad incapacitados, o los mayores que comprueben cursar carrera universitaria y dependan económicamente del solicitante principal. Asimismo, podrán incluirse los menores sobre los cuales el titular o su cónyuge ejercen tutela plenamente reconocida.
Posibilidad de realizar labores remuneradas en el país:
Los pensionados y los rentistas amparados por esta ley, podrán ocuparse de labores remunerativas. Gozaran de la exención del gravamen arancelario a las importaciones de efectos personales y del hogar, así como, equipos de oficios y profesionales usados, quedando exonerados al pago de los impuestos así como también podrán beneficiarse del Régimen de Exoneración Parcial de Impuestos de Vehículos de Motor, establecido por la Ley No.168, modificada por la Ley No.146-00, sobre Reforma Arancelaria y Compensación Fiscal.
En consecuencia, el compromiso de las autoridades dominicanas, los beneficios fiscales y la estabilidad socio-política del país, hacen que hoy por hoy, este sea el momento ideal para invertir y residir en la República Dominicana.
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